土地探しに成功するコツ

望みの土地を早く手に入れるための7つの秘訣

土地購入において最も大切なこと、それがなんだか知っていますか?

良心的な不動産屋を選ぶこと! それも大切なことですが、一番ではありません。
資金計画!もちろん大切ですが、 資金計画をきっちりしたからといって いい土地は転がってきません。
100%を望まないこと!確かに、希望を100%満たせる土地を手に入れることは、 大変難しいことですが最初からあきらめるのも、夢のないことですね。

それでは、土地購入において最も大切なことは 何なのでしょうか?
それは、「具体的に欲しい土地のイメージをもつ」と言うことなのです。

なぜでしょうか?
それは、欲求を具体的にイメージ化することで、行動の指針が立ち、また問題も明確化してくるからです。

「どのあたりの土地をお望みですか?」という質問に「何処といって、決まっていないのですが、 いい土地情報があれば教えて下さい。」 という人に限って、どんな良質な情報を提示しても決まりません。

「××小学校の校区で、予算は××で、大きさは××程度で、土地はできれば南向きの方向が希望です。・・・・」 と、より具体的に条件を絞って、情報を求めてくる人は、ほぼ高い確立で土地の取得に成功しています。

「具体的に欲しい土地のイメージをもつ」 これが土地探しの第一歩です。
土地探しは、 まず欲しい土地のイメージをはっきりさせることから始めて下さい。

土地探しを成功させる、 「具体的に欲しい土地のイメージをもつ」ということはどういうことをすれば良いか?
それを、7つの秘訣として紹介いたします。

秘訣1  どの地域に住みたいかできるだけ狭い範囲に絞る

「例えば、××駅から徒歩10分圏内」 という希望ではなく、「××駅の南側で、××町1丁目~5丁目」 というように、より具体的な決め方をして下さい。

住みたい地域の範囲がしぼれたら、必ずおこなって欲しいことがあります。
それは、自分の足でその地域を回ってみる、ということです。

その地域を回ってみると、 「ここの駐車場が売りにでたらなー」と思える物件に出会ったり、「この空家、売りに出てる!」など、地域の情報が詳細にわかります。

「自分なら此処に住みたい」 という土地が幸いにも見つかれば、手に入れることも夢ではありません。
私もその方法で、無理だろうと思っていた土地を、自宅用地を含め、これまでに3度取得した経験があります。

お客さんの中には、「この土地が売りに出ればいいのにな・・・」 と思っていた土地を、偶然私が紹介したというケースもあります。
ここでは、動き始めると物事が好転する、と理解して下さい。

秘訣2  どんな家に住みたいか、ラフに平面図を書いてみる

新聞折り込みの不動産チラシを参考に、具体的に希望の間取りを書いてみてください。
LDKは18畳くらいで、ここにTVを置いて、食卓はここ、ソファーはこのように配して・・・・。寝室は8畳欲しいし、子供部屋は南側に面して6畳・・・・。

具体的に書き込んで、必要な大きさや、部屋の配置がわかれば、その間取りを実現するには、どの向きの土地がどの程度必要かがおぼろげにわかってきます。

土地取得が、より現実味をおびて、考えられるようになります。
土地を見ただけで、この土地は自分達の家づくりの条件を満たしている、満たしていないなどを、ほぼ的確に判断できるようになります。

間取りを作るなんて専門家しかできないのでは?とあきらめる必要はありません。
厳密なものでなくていいんです。

今、ご自分の持っている夢を 現実に落とし込む作業を楽しんで下さい。

秘訣3  家について勉強を始めましょう

いい土地を探す、これは家を建てるために行っていることですから、土地が見つかれば、今度は、家づくりが始まります。

この家づくりが、土地選び以上に、重要です。
「いい土地を見つけて、家を建てて、家族が長く幸せに暮らす」
ここまで満足させるために土地探しを始めた訳ですから、幸運にも、いい土地を安く手に入れることができたからといって、そこで満足してはいけません。

この「家族が長く幸せに暮らす」ためには、どんな家を建てるか?ということが大変重要です。

ここで失敗すると、後悔してもしきれません。
土地探しを始める頃から、家の勉強を始めても早すぎということはありません。
率直なところを言うと、どんな家を建てるかは、家にどれだけコストをかけるか、ということに密接に関係してきます。

予算は無限ではありません。
家にどれだけ費用をかけるか、を大まかに押さえておく必要があります。
土地に費用を掛けすぎて、家にはほとんど使えなかった・・・。 ということでは、「家族が長く幸せに暮らす」家とは、ほど遠くなってしまうかもしれません。

そうは言うものの、家の情報は一杯ありすぎて、どんな家を建てればいいのか、選択が難しく困惑するばかりです。

まず、実物を見て話を聞く、ということが 一番の早道です。
機会があれば見学会に参加して早めに勉強を始めることをお勧めします。

秘訣4  予算を立てる

どんな買い物をするときも、予算を立てることは必須条件です。

特にいい土地の情報は、即断即決が要求されます。
土地に使える予算がでるまで数日かかります、ということでは、土地を欲しいと思っている業者との競争には勝てません。

せっかくのチャンスを逃さないように、土地の予算がこれだけ、建物の予算がこれだけと、予算組みをしておくことは重要です。

実際の予算組みとなると、土地取引、建物、手数料、税金、引越し費用・・・・と 考慮する必要のある出費は、多岐にわたります。
無理な予算組みは、生活を窮屈にして、家族から笑顔を奪うことにもなりかねません。
必要な出費の項目を、1つ残らず押さえた上で、 土地・建物に使う予算をほぼ確定する必要があります。

秘訣5  路線価を調べる

土地と建物の予算を大まかに決めるといっても、土地の価格が少しも予想がつかない状態で予算組みをするのは難しいものです。

土地の価格を知るために次のことを行って下さい。
パソコン上の検索ウインドウに 「財産評価基準」と打ち込んで検索して見てください。
すると、1ページ目の上の方に 「平成××年分財産評価基準書 都道府県選択」というものがでてきます。
それをクリックすると、トップページに 「路線価図」という言葉がでてきます。
そこから入っていくと、日本地図から、目指す地域までたどりつけるように なっています。

路線価は、相続や贈与が発生したときの、土地の価格の評価基準となるものです。

出ている価格は、1㎡あたりの価格で、千円単位です。
路線価は同じ地域でも、 面する道路によって評価価格が異なるので、希望する場所が特定されているほど、正確な数字がわかります。

この路線価は、相続や贈与の時だけでなく、銀行が土地の価値を評価する場合や、不動産業者がその土地の売買価格が高いか安いかを、評価する場合に、利用する基準価です。
ここでは、調べた路線価の1.5倍程度を 一応土地取得価格として想定しておきましょう。

秘訣6  土地と建物の予算を再構築する

少し疲れてきましたか?
この7つの秘訣は、短時間で全てを行って下さい。というものではありません。

まず、これだけのことを今後やっていきましょうね。というものを、最初に全部出してしまいます。

土地が欲しい、家族が笑顔で暮らせる家が欲しい、という思いを持ち続けながら、できるところから実行していってもらえれば、必ず思いがかないます。

もう少しですから、頑張って下さい。
路線価により、 実質的な土地取得価格を割り出すことができれば、秘訣1~秘訣4までを再度見直して、予算を再構築します。

秘訣1でより具体的な場所を特定して、1坪あたりの土地価格を想定する。
秘訣2で家の大きさをある程度想定する。
秘訣3でどんな家を建てるかほぼ決めて、建築費用を割り出す。
秘訣4で土地に使える予算、建物に使う予算、その他の出費を再度見直してみる。

ここで、現実的に取得できる土地の大きさや、建物のボリュウムを見直す必要がでてくるかもしれません。
或いは、 幾分生活費の配分の変更を求められるかもしれません。
また、 資金について再考を余儀なくされる場合もあります。

ここで、夢と現実を天秤にかけながら、 バランスをとっていく必要が生じます。
土地を優先するのか、建物を優先するのか?
建物ならば、何を優先するのか?
土地、建物以外のその他費用で節約できるものはないのか?
ひいては、どこの住宅ローンが有利なのか?
金利は、固定か、変動か? など、ある程度、突っ込んだリサーチをする必要があります。

秘訣7  信じて行動する

本当にこんなことで、土地が見つかるの?
疑問は当然です。

名のある不動産屋さんでも見つけられない土地を、そんなことで手に入れることができるはずはない、と思われても無理はありません。

確かに、この方法を実行したからといって、100%いい土地を安く手に入れることができるという訳ではありません。
けれども、やってみる価値はあります。

実際、秘訣1~6に関しては、不動産屋に土地探しを依頼している場合でも、どこかの場面で必ず似たような作業や決断を迫られることばかりです。
それを、前もって行うことで、 いい土地を安く手に入れる確立が格段に高くなるのなら、やらない理由はないはずです。

それでも、ヤッパリ全部するのは無理そう、と思う人は、秘策1だけでも実行してみて下さい。
本気で動き出せば何かが変わってくるはずです。